Impuestos al negocio de inmuebles

¿ AFECTOS O INAFECTOS?
Perú.-Las recientes modificaciones que se han realizado a la Ley del Impuesto a la Renta —puestas en vigencia desde el 1 de enero del 2010— han generado preocupación respecto a si estos cambios alteran o no la forma cómo las personas y empresas han venido tributando por el alquiler o venta de sus inmuebles.

En realidad, la mayor novedad que ha traído la Ley 29492 en el aspecto inmobiliario es el tema de la “habitualidad”, que es un término usado para definir el número de transacciones que hace una empresa o una persona natural durante el año. Según explica Álex Córdova, especialista en derecho tributario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados, hasta antes de la norma era considerado habitual dos ventas y dos compras al año de inmuebles. Si el vendedor no sobrepasaba ese límite solo pagaba 5% en Impuesto a la Renta (IR).

Sin embargo, con la nueva norma el término de “habitualidad” es ahora definido como la venta de mínimo tres inmuebles al año, a partir de lo cual el vendedor paga 30% de IR. Si vende tres o menos solo paga un 5%.

Asimismo, un aspecto importante que ha contemplado la nueva ley es que permite no contabilizar como habitual la venta de los estacionamiento y de los depósitos. Córdova explica que usualmente los estacionamientos, en especial los vinculados a los departamentos, son registrados por separado en los Registros Públicos, de forma que en la práctica cuando alguien vendía, por ejemplo, un departamento con cochera, vendía dos propiedades, y si a eso se le añadía un depósito se consideraba la venta de un tercer inmueble con lo que se le consideraría habitual, pasando de pagar 5% de IR a 30%.

TODO UN PROCESO
Si bien hay varios aspectos que determinan bajo qué condiciones las personas no pagan o pagan un 5% o un 30% del IR, es necesario determinar el procedimiento que se tiene que seguir para vender, trasferir o si lo desea alquilar un inmueble de su propiedad.

Para una venta, el paso básico es firmar un contrato que debe estar en los Registros Públicos. Para determinar el monto del Impuesto a la Renta que debe pagar el vendedor debe anexar una escritura pública donde debe determinar el pago del impuesto a la ganancia de capital, que es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra del inmueble.

La especialista en temas tributarios del Estudio Rubio Leguía Normand & Asociados, Mónica Byrne indica que el vendedor no paga IR por el valor total de la venta sino por la ganancia que obtiene de ella.

Por otro lado, si en vez de vender su propiedad decide alquilar, lo básico, además del contrato notarial, es pagar religiosamente el 5% sobre el arrendamiento mensual a la Sunat.

¿Cómo ubica la Sunat que los contribuyentes que están alquilando inmuebles no lo están haciendo? Según Byrne existen una serie de elementos que podrían determinar que la persona está alquilando sus predios. Primero, que en Registros Públicos podría determinar cuántas propiedades tiene una persona. Otro indicador puede ser el volumen de energía eléctrica o agua consumido por el propietario de los inmuebles. Lo mejor es no arriesgarse y pagar la contribución exigida por el Estado.

Se debe indicar que cada año los propietarios de los inmuebles deben informar qué uso les está dando a estas propiedades.

COMPENSACIÓN DE PÉRDIDAS
Por otra parte, la legislación actual referente al Impuesto a la Renta permite a los propietarios de los inmuebles alquilados o puestos en venta compensar sus pérdidas.

Así, Byrne explica que en el caso de los alquileres las arrendatarias pueden deducir de sus rentas los arreglos que les puedan realizar a sus viviendas.

En el caso de las ventas, la deducción de pérdidas está permitida cuando los inmuebles son mejorados antes de ponerla a la venta. Por supuesto que estos gastos deberán ser adecuadamente sustentados en el momento de la transferencia ante los Registros Públicos.

El tributarista Álex Córdova señala que la compensación de pérdidas implica poder deducir por un lado aquellos gastos que exceden de los ingresos. Asimismo, cuando el precio de venta es inferior al precio de adquisición.

Sin embargo, si el vendedor realiza múltiples ventas en un año deberá hacer un consolidados con las ventas de las demás propiedades y sobre el monto pagar el impuesto a la renta correspondiente.

“Si al final del ejercicio el resultado es de pérdida, el saldo no se puede arrastrar a otros años, simplemente se perdió”, explica Córdova.

EXONERADOS
Si bien existe una tendencia por parte del Gobierno a que todas las ganancias tributen, la normatividad contempla algunas excepciones en el pago de impuestos en la comercialización de inmuebles. El primero de ellos es cuando se trata de la vivienda del vendedor (casa habitación). Para ello el vendedor debe demostrar que ha vivido en esta propiedad en los últimos dos años y de que es el único inmueble que posee. Asimismo, el vendedor no paga Impuesto a la Renta si el inmueble que vende fue adquirido antes del 2004 —según Córdova— esto es porque antes de ese año no había un Impuesto a la Renta a los inmuebles.
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2 pensamientos en “Impuestos al negocio de inmuebles

  1. Liliana Torres Alva dice:

    Estimados señores gracias por su ayuda, y quisiera saber si en caso que los vendedores(sociedad conyugal, uno sea extranjero, ) cuànto pagarìan ambos?
    me imagino que sòlo la peruana pagarìa 5% o como sociedad conyugal pagarìa mas?

    Muchas gracias por su comunicaciòn
    Liliana

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